재건축의 성패를 가름하는 요소는 여러가지가 있지만, 그중 중요한 것 한가지가 바로 용적률이다.
용적률은 대지 면적 대비 얼마만큼이나 집을 지을 수 있는가를 말하는데, 예를 들어 10,000평의 땅에 용적률이 80% 라면 아파트를 지을 경우 8,000 평이 나오게 된다.
지금은 공식적으로 사용이 되지 않는, 우리가 흔히 말하는 공급면적 32평형의 아파트라면 여러 부대 면적들을 더하면 대충 42평 정도로 환산이 가능한데, 그렇다면 약 190 세대가 나오게 된다.
당시에는 여러가지 이유로 용적률 80% 정도로 아파트를 지은 땅이 있는데, 만일 이 땅의 용적률이 250% 라고 가정해보자. 그렇다면 현재는 25,000평의 아파트를 지을 수 있고 이는 595 세대를 만들 수 있게 되는데, 이게 재건축의 가장 큰 요인이 된다.
사실, 재건축은 만일 1:1 이라면 일반 건축보다 돈이 더 많이 들게 된다. 기존 건축물의 철거 비용이 크게 들어가기 때문인데, 현실적으로 1:1 재건축이 없는 건 아니잖느냐 한다면, 그건 그 위치가 너무 좋아 가격이 아주 크게 올랐기 때문에 가능하게 된다.
대표적인 재건축인 둔촌주공 아파트 경우가 용적률 87% 던가? 여튼, 80% 대의 용적률을 가지고 273%의 용적률로 재건축을 하기에 그렇게 진통을 겪고도 무난(?)하게 진행 될 수 있는 이유가 된다.
문제는, 초기 재건축이 이런 알짜 단지들이 마무리 되고 나면 점점 사업성이 떨어지는 재건축들만 남게 되는데, 그 경우 자기부담금이 급격하게 늘어나게 된다.
즉, 기존 아파트가 깔고 앉은 땅을 내놓는 것 만으로는 부족해서 추가금을 각자 지불해야 새 아파트를 받게 되는 것인데, 이 금액이 올라가면 재건축 진행에 찬성하는 주민이 적어지고 저항이 커지게 된다.
이런 재건축의 근본 원리는, 토지와 건축물을 나누어 볼 때, 건축물은 감가상각이 일어나지만 토지는 감가상각이 아니라 인플레이션이나 기타 여러 요인을 반영해 끊임없이 가격이 올라가기에 발생하는 현상으로, 더 나아가면 토지대의 상승이 건축비용의 상승을 압살할 때 더 쉽게 된다.
그럼 이제 어느 부분이 문제가 된 건지 알 수 있을 것이다. 바로 요즘에 발생한, 급격한 공사비 상승이 재건축을 막게 되는 것과, 사업성 좋은 서울 등지에 예전 낮은 용적률로 지은 아파트들이 없다는 것이 문제이다.
만일 현재의, 용적률 250%로 지은 아파트들이 재건축 시기에 다다르면 어떻게 될까? 정부가 사회 혼란을 이유로 대폭 용적률을 상향시켜 500%로 올려줄 수 있을까?
아니, 그렇게 쉬운 문제가 아니다. 너무 많은 용적률이 허용되면 도시계획이 망가지고 사회 인프라 (교통, 수도, 전기, 가스, 상하수도 등)가 따라가지 못하게 된다. 만일 그런 제한이 현실화 되면 돈이 있는 사람들부터 우선적으로 그 아파트를 탈출하게 되고, 결국 슬럼화 될 것이다.
아파트 공화국의 미래는 생각보다 밝지 않다. 그리고 우리나라만의 독특한 인구 문제 (나는 이 인구 문제로, 지금이 우리나라의 최전성기이며, 앞으로는 내리막길만 남아 있다고 생각하는 쪽이다.)와 더불어 급격한 사회문제를 야기하고, 커다란 짐이 될 것이다.
