우리나라에서 어느정도 규모 이상의 부동산 개발사업은 그 많은 돈을 한꺼번에 투자해서 진행할 만한 시행사가 별로 없기에, 대부분의 경우는 금융권에서 돈을 빌려서 투자하게 된다.
한편, 이 개발사업은 건축법 또는 주택법에 의한 허가를 득하고 나서야 할 수 있는데, 여기에는 어느정도 리스크가 따른다.
그렇기에, 금융권에서는 이러한 허가가 나 있는 상태의 프로젝트와 나기 전의 프로젝트에 대해 위험성을 다르게 평가할 수 밖에 없으며 이는 자금을 빌려 줄 금융권의 결정에 큰 역할을 하게 된다.
자금을 투자하거나 빌려주는 것에는 크건 작건 리스크가 존재한다. 그리고 금융기관의 성격에 따라 고위험 고수익을 추구하는 곳과 저위험 저수익을 추구하는 곳으로 나뉘고, 보통 후자는 1금융권이 되며 전자는 2금융권과 기타금융권이 포함된다.
택지지구처럼 부동산개발사업을 위해 하나의 필지로 정리된 경우도 있지만, 대부분의 경우는 여러 필지를 사 모아서 사업을 진행하게 되고, 그런 과정에서는 필연적으로 각 필지를 매입하는 단계에서 시간적인 딜레이가 발생한다.
그리고 그렇게 일정 수준의 필지를 모은 후에도 바로 인허가청에서 인허가를 득할 수 있는 것이 아니라, 각종 심의와 사전 절차를 거쳐야 하고...
그러고도 인허가가 원하는 방향으로 사업성 있게 난다는 보장이 없기에, 이 기간은 리스크가 크다고 보고 금융투자자들은 고위험 고수익 업자들만이 참여하는 브릿지 론(BR) 시장이 된다. 말 그대로 징검다리 역할을 하는 것인데, 실제 사업이 인허가를 득하고 출발하게 되면 본격적인 프로젝트 파이낸싱으로 대체되기에 중간단계로 보면 된다.
예전에는 금융권에서 프로젝트 파이낸싱, 즉 PF 를 진행할때는 (일단, PF 의 원래 의미와 우리나라에서 진행되는 PF 의 의미가 살짝 다르다는건 차치하고) 시행사의 신용도만으로 그 큰 돈을 투자하기는 어렵기에 시공사의 연대보증을 요구했었다.
이러한 연대보증은 일단, 회계적으로 부채비율 등에 많은 악영향을 끼쳐 건설사 운영에 많은 어려움을 주고, 사업이 어려워지는 경우 수없이 많은 시공사들이 부도 등의 어려움을 겪고 나서 연대보증이 금지되었으나, 그럼에도 불구하고 금융기관은 다른 방식으로라도 위험의 헷지 수단을 요구하게 되었는데 이것이 요즘 간간히 뉴스에 나오는 책임준공이다.
즉, 시공사는 어떠한 경우에라도 부동산 개발사업의 대상이 되는 건물을 완공해서 금융기관이 담보로 잡을 수 있도록 해주겠다는 것이고, 보통 그것이 안되면 채무를 인수한다던가 하는 약정을 맺는 것이다. 이런 경우는 조건부로 발생하기에 연대보증과는 다른 상황이 되고, 그래서 뉴스들을 보면 실제 부채규모가 다를 수 있다는 단서가 달리게 되는 것이다.
그러므로, 현 부동산시장의 상태를 감안하면, 이중에서 가장 문제가 되는건 아마도 미착공 PF 일 것이다. 조건부 채무인수의 가능성은 있으면서 공사를 완공해 면탈할 가능성은 없는, 오로지 부동산 시장의 활성화를 통해서만 탈출 가능한 것으로 보이기 때문이다.
직접적인 위험성은 당연히 BR 이 PF 보다 높지만, 통상적으로 PF 는 단순히 토지비만이 아니라 그 이외의 비용들을 포함하는 경우가 더 클 수 있다.
미국의 현 상황을 보면, 개인적으로는 금리인하의 시작은 2분기말에서 3분기초 정도로 생각하는데 그렇다면 우리나라의 금리 변동도 쉽지 않을것이다.
또한, 미국의 금리가 인하를 시작한다고 당장 우리나라의 부동산 시장이 살아난다고 보기도 어렵다. 현재 경제의 상황은 미국만이 연착륙이나 무착륙이냐를 논할 만큼 안정세를 보이고 있고 그외의 거의 모든 나라들이 아직도 헤매이고 있는 것으로 보인다.
이러한 상황이 빠른 시간내에 정리될 수 있을까? 정리가 되면 좋겠다. 하지만, 되지 않을 경우는? 그런 경우에 과연 우리나라의 부동산 시장은 어떻게 될까?
댓글 없음: