(이 블로그의 내용과 관련한 법률적, 행정적, 기타 내용들은 틀릴 수 있으니 실제 적용시는 본인의 책임하에 확인하시기 바랍니다.)
흔히, 설계도면과 설계도서를 혼용해서 사용하는데 사실 두 개는 다른 의미이다. 도서는 도면을 포함해서 시방서나 그 외에 문서들을 포함한다고 볼 수 있겠다.
위의 링크는 건축물의 설계도서 작성기준이라는, 국토교통부의 고시이다. 여기서 용의의 정의를 보면,
2.3."기획업무"라 함은 건축물의 규모검토, 현장조사, 설계지침 등 건축설계 발주에 필요하여 건축주가 사전에 요구하는 설계업무를 말한다.
2.4."건축설계업무"라 함은 건축주의 요구를 받아 수행하는 건축물의 계획(설계목표, 디자인 개념의 설정), 연관분야의 다각적 검토(인,허가 관련 사항 포함), 계약 및 공사에 필요한 도서의 작성 등의 업무를 말하며, “계획설계”, “중간설계”, “실시설계”로 구분된다.
2.5."계획설계"라 함은 건축사가 건축주로부터 제공된 자료와 기획업무 내용을 참작하여 건축물의 규모, 예산, 기능, 질, 미관 및 경관적 측면에서 설계목표를 정하고 그에 대한 가능한 계획을 제시하는 단계로서, 디자인 개념의 설정 및 연관분야(구조, 기계, 전기, 토목, 조경 등을 말한다. 이하 같다)의 기본시스템이 검토된 계획안을 건축주에게 제안하여 승인을 받는 단계이다.
2.6.“중간설계(건축법 제8조제3항에 의한 기본설계도서를 포함한다. 이하 같다)”라 함은 계획설계 내용을 구체화하여 발전된 안을 정하고, 실시설계 단계에서의 변경 가능성을 최소화하기 위해 다각적인 검토가 이루어지는 단계로서, 연관분야의 시스템 확정에 따른 각종 자재, 장비의 규모, 용량이 구체화된 설계도서를 작성하여 건축주로부터 승인을 받는 단계이다.
2.7.“실시설계”라 함은 중간설계를 바탕으로 하여 입찰, 계약 및 공사에 필요한 설계도서를 작성하는 단계로서, 공사의 범위, 양, 질, 치수, 위치, 재질, 질감, 색상 등을 결정하여 설계도서를 작성하며, 시공중 조정에 대해서는 사후설계관리업무 단계에서 수행방법 등을 명시한다.
이렇듯 설계에 대해서 다양한 용어의 정의들이 있다.
사실, 이렇게 만 있는 건 아니고, 실제로는 관련 법에서 규정하는 인허가용 도면도 있고, 시공상세도면도 있고, 준공도면도 있고 그 외에도 많은 이름들이 있다.
이러한 이름들을 제각각의 위치에서 사용되는 것들이라 우리 일반인이 볼 일은 별로 없으며, 모든 사업장에 대해 모든 도면들이 다 나오는 것도 아니다.
그럼, 아주 일반적인 경우를 가정해서 아파트 사업의 진행과 설계도면과의 관계를 간략하게나마 보겠다.
아파트 사업이 시작될 때는 기획설계가 이뤄진다. 이때의 기획설계는 세부적인 내용이 없이 건축적인 부분만으로 세대수, 평면, 연면적 등의, 기본적인 사업계획을 수립하기 위한 정도의 간략한 도면이다.
보통은 기획설계를 통해 어느정도 사업수지분석을 하게 되고 이를 기초로 금융계획을 수립하게 된다.
조금 더 진행이 되면 인허가를 위한 도면이 작성된다. 건축법상의 건물을 위한 건축허가도면, 혹은 주택법상의 건물을 위한 사업승인도면이 있다.
이것도 큰 부류이고, 그 안에 각종 심의를 위한 별도의 도면이 있을 수 있는데 그런걸 알 필요는 없어 보인다.
또한, 앞서 기획설계도면을 이야기 했는데, 실제로는 어느정도 인허가가 가능한 시점에서야 금융기관이나 시공사에 대한 태핑(가벼운 의사타진 정도로 볼 수 있겠다.)이 이루어 지기에 기획설계 없이 인허가로 뛰어드는 경우도 많다.
이 인허가용 도면도 사실, 꽤나 러프한 도면인데 일단 인허가청이 인허가를 검토할 내용들은 다 들어있는 도면이다.
일단, 인허가를 득하면 시공사는 착공을 준비하게 되고 이때 착공도면이 나오게 되, 착공도면과 착공계 제출이 이루어지면 비로서 분양승인을 받고 분양절차에 돌입하게 된다.
보통의 경우, 분양 이후에 실시설계도면이 나오게 된다. 이때의 실시설계도면이 우리가 흔히 알고 있는, 건물을 짓기 위한 모든 정보가 들어있는 도면이 된다.
사실, 아주 정상적인 과정을 상상한다면 이 실시설계도면이 나온 이후에 시공사가 이를 토대로 공사비와 공사기간을 검토한 후 사업 참여 결정을 내리는 것이 순서일 것이고,
사업시행자는 그 실시설계도면을 적산하여 나오는 내역서를 통해 내역입찰이나 총액입찰 등을 판단할 것인데, 실제의 경우 민간 사업은 그렇게 진행되기 힘들고, 공공입찰의 경우에는 그렇게 진행될 수 있다.
하지만, 인간인 이상, 처음부터 완벽한 도면을 그릴 수는 없다. 그러다 보니 현장의 여건과 맞지 않거나 중간에 발생하는 제도적 변경, 사업인허가청의 요청 등 무수히 많은 돌발사항에 부딪혀 설계는 변경되게 된다.
이때에는 설계변경도면이 작성되게 되는데 이러한 설계변경은 그 중요도에 따라서 인허가청에 사전 승인, 신고, 일괄처리 등의 여러가지 절차를 거쳐 반영되게 된다.
건물이 준공이 되면 그동안의 설계변경 사항들이 반영된 풀 세트의 도면이 나오게 되는데 이것이 준공도면이며. 최종적으로 건물의 관리는 준공도면을 바탕으로 이루어지게 된다.
8/31/2023
Read more ...
