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공공시설 안 짓고 중단된 아파트 건축… 대법 “지자체에 부지 무상귀속 불가”
위 기사를 간단하게 요약하면 다음과 같다.
아파트 사업의 시행사는 아파트에 대해 공공도로와 완충녹지, 어린이공원 등 공공시설을 만들고 이를 준공 한 후에는 시에 기부채납 하는 방식으로 허가를 받았다.
여기서 기부채납이란, 국가가 아닌 자가 특정 재산을 무상으로 국가에 귀속시키는 것을 말하는데 이는 주택법상의 사업승인의 특성상 흔히 붙는 조건이다.
문제는, 이 시행사가 준공을 의미하는 사용승인을 받지 못하고 동별사용승인을 받은 상태에서 사업을 중단해 버렸다는 것이다.
주택법상의 아파트의 준공은 크게 3가지로 나눌 수 있는데,
첫번째는 사용승인으로, 말 그대로 준공이 다 나서 완전하게 완료가 된 상태를 말한다.
두번째는 동별사용승인으로, 이는 사업계획승인조건의 미이행이나 대지 경계에 대한 분쟁이 있는 경우 등으로 아파트 준공을 내주기에는 부족하지만 본래의 건축물에 대해서는 모든 사항이 완료된 경우에 이루어진다.
임시사용승인은 준공에 달하지 못했지만 사람이 들어가서 사는데는 지장이 없는 정도인 경우 이루어 진다.
위 세가지 경우의 가장 큰 차이점은 재산권 행사이다. 사용승인을 받으면 건축물대장과 등기부등본이 만들어져 재산권 행사에 문제가 없다. 즉, 사고 파는데 문제가 전혀 없게 되는 것이다.
하지만 임시사용승인은 말 그대로 임시적인 조치로 이때에는 등기가 되지 않아 담보 제공을 통한 대출이나 매매가 힘들어지게 된다.
동별사용승인은 굳이 따지면 중간적인 상태로, 건축물에 대해서는 건축물 대장이 만들어져 등기가 가능하지만 대지에 대한 등기가 불가능한 상태이다.
주택법상의 사업승인은 그 성격 상 대체로 기속행위가 아니라 재량행위로 판단되고 있는데 이에 따라 사업승인을 신청하면 특정한 것을 이행할 것에 대해 부관이 이루어진다. 일종의 조건부로 허가를 내준다고 생각하면 쉬울 것이다.
이때, 이 조건이 바로 도시계획도로의 신설, 공원 신설 등으로, 이 사안에서는 이러한 부관을 다 이루지 못해 사용승인을 득하지 못하고 동별사용승인을 득한 후, 아마도 시행사의 금전적 상황 등의 이유로 사업이 중단된 것으로 보인다.
이에 사업승인권자(여기서는 천안시)는 사업승인조건에 있는 도로와 공원이 지어질 대지를 국토계획법 규정을 준용하여 무상으로 귀속 시키라는 소송을 제기했다.
1, 2심의 판단과 다르게, 대법원은 이에 대하여 공공시설을 구성하는 토지와 시설의 소유권이 관리청에 귀속되는 시점은 완전히 준공이 이루어진 시점으로 판단한 것으로 보인다.
다만, 이는 주의적 판단에 대한 것으로, 예비적 판단으로 사업승인시 기부채납 약정에 따라 소유권을 이전해 달라고 한 부분에 대해서는 (어떤 추가적인 약정이 있는지는 나와있지 않다.) 하급심 심리가 필요하다고 하여 추가적인 판결을 볼 필요가 있다.
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