https://www.nocutnews.co.kr/news/6005422
고물가와 불경기에 흔들리는 중소 건설사들이라는 제목의 기사이다.
내용중에는'책임준공형 관리형 토지신탁' 이라는 상품으로 인해 막대한 채무를 떠안는 경우가 있어 계약 관행을 개선해야 한다는 내용인데, 기사가 약간 오해의 소지가 있어 보인다.
이 상품을 뉴스는 "책임준공형 관리형 토지신탁이란 기본적으로 부동산 개발사업을 원하는 토지주가 부동산 신탁사에 땅과 시행사 지위를 맡기면 신탁사가 사업주체로서의 업무를 대신 해주는 형태의 신탁" 이라고 정의하고 출발한다.
하지만, 이 상품은 사업주체로서의 명의만 관리할 뿐 실무는 하지 않는 상품으로, 실무까지 모두 대신해 주는 부동산신탁사의 상품은 '차입형 토지신탁' 또는 '분양형 토지신탁' 이라는 이름으로 불리우는 상품이며 '책임준공형 토지신탁'과는 많이 사업구도가 다르다.
예를 들면, 사업계획에 변경이 필요해서 서류를 만들어 인허가청에 접수해야 한다면, '책임준공형 관리형 토지신탁' 에서는 위탁자(부동산신탁사와 계약을 체결하기 전의 원래의 시행자)가 모든 서류를 만들고 관련 업무를 진행하며 부동산신탁사는 신청자에 도장만 날인하는 식이다.
그럼 책임준공형 관리형 토지신탁은 왜 하는걸가?
원래의 시행사가 시공사와 더불어 분양사업을 진행하는데 금융기관으로부터 돈을 빌리는 경우가 있다.
이른바, PF 라 불리우는데 어떤 경우는 시행사와 시공사의 신용도만으로 부족해서 대출의 대상이 되는 건물이 완성될 수 있도록 (건물은 완성이 되어야 비로서 담보로서의 가치를 온전히 확보하게 된다.) 하는 내용을 대출계약에 반영하는 경우가 있는데, 이를 책임준공이라고 한다.
또한, 이러한 책임준공은 통상 정해진 공사기간에 이루어져야 하는데, 이때 준공이 이루어지지 않으면 일단 시공사에게 책임준공 의무 위반이 일어나는 경우가 많고, 그로부터 다시 몇개월의 기간을 두고(통상은 6개월 정도이다), 이조차 이루어지지 않으면 제3자가 대출금을 떠안는 형태의 일종의 보험 비슷한 것을 들어 놓게 된다.
이때의 제3자가 부동산신탁사이고 일종의 보험 같은 상품이 바로 '책임준공형 관리형 토지신탁' 이다.
그러므로 이 구도에서 시공사의 어려움을 헤아려 책임준공 기간을 늘려줘야 하는 곳은 대출기관인 금융기관이 되고 부동산신탁사는 단순히 보험사 정도의 위치에 있게 된다.
이때의 부동산신탁사가 보험사인 것은 아니고, 책임준공형 관리형 토지신탁도 보험상품에 해당하지는 않는다. 다만 비유를 들어 설명하기가 쉬워서 그렇게 비유한 것일 뿐이다.
결국 이야기가 원점으로 돌아가서...... 기사 속의 중소 건설사들의 주장을 미사여구 없이 한 문장으로 줄이면 이렇게 된다.
금융기관들이 부동산 개발사업에 대해 대출은 해주되 시공사에게 의무는 지우지 말아 달라 라는 것이다.
사실 따지고 보면 이것은 논리상 맞는 주장일 수도 있다. 하지만 중요한 점은, 우리나라 부동산 시행 사업의 구조 상 시공사가 책임을 지지 않으면 웬만해서는 대출이 일어나지 않는다는 것이다.
결국 기사에서는 '책임준공형 관리형 토지신탁' 상품을 이야기 하고 있지만, 그 상품이 아니더라도 일반적인 개발 사업에서는 시공사는 동일한 위험 부담을 가지고 있다.
그럼 왜 저 상품이 생겨난 걸까? 금융기관 입장에서는 건물이 준공이 되면 담보가 생겨서 위험을 일정 부분 벗어날 수 있고, 담보가 생기지 않으면 원래의 사업 구도에서는 위험성이 커서 대출이 일어나지 않았을 사업인데 부동산 신탁사가 담보가 확보되지 않는 (건물이 준공되지 않는) 위험성을 줄여주어서 대출이 가능해지는 경우에 해당하는 것으로 볼 수 있다.
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